为支持居民改善住房条件，近日财政部、税务总局出台了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第30号，以下简称“30号公告”），明确自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
同时，国家税务总局制发了《关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2022年第21号，以下简称“21号公告”），进一步细化了有关执行口径，明确了办理退税手续和需提供资料等有关征管事项。

本文从政策适用条件、退税金额计算、退税办理及风险提醒等方面分析换购住房个人所得税优惠新政。

30号公告的换购住房个人所得税新政是一项阶段性税收优惠政策，适用该项优惠政策需符合特定时间、在同一城市换房、产权相关且有税可退等四个条件。

1●特定时间条件

购住房个人所得税优惠新政适用时间，具体需从两方面把握：

一是出售现有住房的时间在政策生效日期内，即30号公告的执行期限2022年10月1日至2023年12月31日。根据21号公告规定，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准，即适用换购住房个人所得税新政，出售现住房完税日期需在2022年10月1日后。

二是出售自有住房与重新购买住房的时间间隔不能超过1年。重新购买的住房可以是房地产开发企业销售的未作过产权登记的新房，也可以是二手房。

21号公告对新购住房时间的判定标准区分新房和二手房有所不同，其中新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准；新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。适用换购住房个人所得税新政，新购住房合同备案日期（新房）、完税日期或者权属登记日期（二手房）需在出售住房后的1年之内

２●同一城市换房

同一城市换房，是纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。所谓同一城市范围，是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。

3●产权相关

产权相关，是出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

4●有税可退

有税可退，是出售自有住房确已依法缴纳现住房转让时涉及的个人所得税。具体可从两方面把握：

一是所出售的现有住房不适用现行政策规定予以免税的情形。如个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税，则无法适用30号公告的退税优惠政策。

二是出售现有住房无未办结缴款退税业务。21号公告规定，纳税人申请享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当依法缴纳现住房转让时涉及的个人所得税，并完成不动产权属变更登记；新购住房为二手房的，应当依法缴纳契税并完成不动产权属变更登记；新购住房为新房的，应当按照当地住房城乡建设部门要求完成房屋交易合同备案。若存在未办结的缴款退税业务，则不允许办理退税申请业务。

二、退税金额计算

21号公告对纳税人换购住房个人所得税退税额的计算，主要分为两种情形：

一是新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全额退还现住房转让时已缴纳的个人所得税，即退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税；

二是新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税，即退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。若现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。

需要特别注意的是，上述计算公式中的现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。出售住房的不含增值税价格，可通过个人所得税完税凭证获取；新购住房为二手房的，其不含增值税价格可通过购房时的契税完税凭证上获得；而新购住房为新房的，实务中网签备案的购房合同所载明的交易价格通常是含增值税的价格，即购房人实际支付的购房金额。在填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》时，按照《填表说明》“（七）居民换购住房个人所得税退税计算”规定，换购住房为新房的，填写在住建部门备案的购房合同载明的交易价格（不含增值税）。如此，纳税人就需要在购房时关注相关房地产开发项目适用的增值税税率（征收率）。

案 · 例

此外，对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，根据21公告规定，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

三、退税办理及风险提醒

30号公告规定，符合退税优惠政策条件的纳税人应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料，经主管税务机关审核后办理退税。

21号公告就办理退税手续和需提供资料等方面作了具体规定，纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应按规定填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》，退税办理中应关注以下三方面：

一是申请退税机关：退税申请必须在出售住房申报所在地税务机关办理。

二是申请退税资料：包括纳税人身份证件；现住房的房屋交易合同；新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。

三是不符合退税条件的后续处理：纳税人因新购住房的房屋交易合同解除、撤销或无效等原因导致不再符合退税政策享受条件的，应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月15日内向主管税务机关主动缴回已退税款。

需要注意的是，纳税人应当依法依规如实申请，认真填写并核对申请表，对填报内容及附报资料的真实性、可靠性、完整性负责。如出现新购住房的房屋交易合同解除、撤销或无效等原因导致不再符合退税政策享受条件的，应按规定及时缴回已退税款，逾期缴回退税的，将按规定承担相应的滞纳金。此外，切勿提供虚假信息、资料骗取退税，避免因此承担相关涉税风险，被税务机关依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。